Dlaczego kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu to wciąż naprawdę zły pomysł

Category: Stopa Procentowa
17 lutego 2021

Zaktualizowano: 31 maja 2011/9: 06 / MoneyWatch


Oni wrócili. Raczej. W końcu znikają po pęknięciu bańki na rynku nieruchomości, a kredyty hipoteczne o regulowanym oprocentowaniu (ARMS) wracają. Spadając do około jednego procenta wszystkich wniosków o kredyt hipoteczny w 2009 r., Kredyty hipoteczne o regulowanym oprocentowaniu stanowią obecnie około sześć procent rynku, a zaledwie w ubiegły weekend The Wall Street Journal odniósł się do artykułu zatytułowanego Pożyczki mieszkaniowe: wezwanie do ARMS? doprowadziło to do wiadomości, że „Niekorzystne od lat kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej wyglądają jak umowa. Z mojego punktu widzenia wygląda to jednak na zły rodzaj transakcji.

Sprawa przeciwko kredytom hipotecznym o zmiennym oprocentowaniu

  • Jest znacznie lepsza alternatywa. 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu ma obecnie bardzo niskie oprocentowanie 4,7 procent. Już to samo w sobie jest powodem, aby zapomnieć o regulowanej hipotece. Możliwość zablokowania absolutnie żadnego ryzyka kursowego w przyszłości po tak przystępnej cenie to naprawdę dobry interes. Tak, wiem, że 5-letni ARM to jeszcze lepsza okazja, osiągająca kuszącą początkową stopę 3,4 procent. Oznacza to, że różnica między 30-letnim stałym oprocentowaniem a 5-letnim ARM jest ponad dwukrotnie wyższa od historycznej normy. W ten sposób najnowszy strumień artykułów na palcach wokół idei, że ARM są warte uwagi. Gdybyśmy mówili o 30-letnim stałym poziomie 8% lub 9%, byłbym pierwszym, który przeprowadziłbym matematykę ARMS i zasugerował, jak zważyć ryzyko przyszłych korekt. Ale na 4,7 procent? Nie, dziękuję. JA’Przyjmę naprawdę dobrą ofertę, która pozostanie niezła bez względu na wszystko, ponad bardzo dużo dzisiaj, która może mnie podniecić.
  • Czy Twój dom naprawdę jest miejscem, w którym powinieneś ryzykować? Chcę jasno powiedzieć, że dzisiejszy rynek ARM jest całkowicie legalny; nie ma ARMS wyłącznie oprocentowanych i opcyjnych, najbardziej toksycznego ze złych kredytów, które obfitowały podczas bańki mieszkaniowej. Dzisiejsze RAMIONA są absolutnie koszerne. Dwie najpopularniejsze wersje to 5-letni ARM i 7-letni ARM, w których stopa procentowa utrzymuje się na stałym poziomie przez pierwsze pięć lub siedem lat, zanim będzie mogła się dostosować. Ale nadal nie gryzę. Tak, doskonale znam wszystkie powody, dla których może to działać na Twoją korzyść:
    • Ruszysz przed pierwszymi trafieniami dostosowawczymi.
      • Refinansujesz, jeśli stawki zaczną rosnąć.
        • Za pięć lub siedem lat będziesz pokrywać wyższe płatności znacznie wyższym wynagrodzeniem.

          Być może jedna lub więcej z tych rzeczy się wydarzy, ale być może nie. To jeden (i tylko jeden) z ważniejszych wniosków z klęski mieszkaniowej: sprawy nie potoczyły się dokładnie tak, jak oczekiwali ludzie. Praca została utracona. Kapitał raczej wyparował niż wzrósł. A mediana dochodu gospodarstwa domowego nie uległa zmianie w ciągu ostatnich 10 lat. Wydaje się, że podjęcie ryzyka wiąże się z dużym ryzykiem, podczas gdy opcja bez ryzyka kosztuje tylko 4,7 procent.

          Byłbym bardzo ostrożny, myśląc, że po prostu przejdziesz przed jakąkolwiek korektę kursu. Badanie przeprowadzone kilka lat temu przez National Association of Homebuilders wykazało, że prawie 70 procent właścicieli domów nadal mieszka w tym samym domu po siedmiu latach, a 75 procent po pięciu. Podejrzewam, że te liczby będą rosły w przyszłości, ponieważ bardziej umiarkowana aprecjacja cen osłabi szybkie wymiany. Jeśli masz absolutną pewność, że pozostaniesz w pozostałych 25-30 procentach, hazard może być opłacalny. Ale po prostu zastanów się nad potencjalnymi scenariuszami, jeśli zmienią się twoje plany.

          • Stopy procentowe utrzymują się na cyklicznym niskim poziomie. Ogólne stopy procentowe i oprocentowanie kredytów hipotecznych od trzydziestu lat znajdują się w przyjaznym dla konsumenta spadku. 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu miał w październiku 1981 r. Oprocentowanie 18,45 procent. To nie jest literówka. Aby stawka spadła poniżej dwucyfrowej wartości zajęło kolejne 10 lat. A jeszcze w 2000 r. 30-letni kredyt hipoteczny poniżej 8 procent to naprawdę świetna okazja. Tak więc, biorąc pod uwagę tę odrobinę historycznej perspektywy, 4,7 procent powinno być dzisiaj postrzegane jako bardzo, bardzo niskie. Jasne, może przez chwilę pozostać nisko. Może nawet zejść niżej. Ale jeśli obstawiasz, gdzie będzie za pięć lub siedem lat, musisz uszanować to, że to, co dzieje się teraz, jest aberracją wynikającą z polityki Rezerwy Federalnej, aby powstrzymać gospodarkę przed rozpadem. Nie mogą tego robić wiecznie. W pewnym momencie stawki rzeczywiście wzrosną. Nikt nie ma pojęcia, jak wysoko.Należy jednak pamiętać, że w typowym 7-letnim ARM pierwsza korekta może wynieść nawet 5 punktów procentowych, jeśli tego wymaga indeks bazowy (te pięć punktów procentowych to również maksymalna korekta pożyczki w całym okresie życia). to daje 8,3 procent. Historycznie nie jest źle. Albo możesz spać spokojnie, po prostu blokując 4,7 procent na zawsze. To też nie jest złe.

            Zdjęcie dzięki uprzejmości użytkownika Flickr Matsayuki






            Więcej na MoneyWatch


            • Czas porzucić swój 30-letni kredyt hipoteczny?
            • 9 wskazówek dotyczących inteligentnego kupowania w domu Po raz pierwszy opublikowano 31 maja 2011 r. / 09:06

              2011 CBS Interactive Inc. Wszelkie prawa zastrzeżone.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy