Kupowanie punktów hipotecznych może obniżyć płatności za dom. Ale kim oni do cholery są?

Category: Swoją Zdolność
17 lutego 2021

Oprocentowanie kredytów hipotecznych raz po raz osiągnęło rekordowe poziomy w 2020 r., Oferując Amerykanom szansę na duże oszczędności przy zakupie domu lub refinansowaniu istniejącego.

Te okazyjne stawki nie są jednak dostępne dla każdego. Najniższe stawki są zwykle zarezerwowane dla kredytobiorców posiadających najlepszy kredyt. Więc zwiększasz swoją zdolność kredytową? To może bardzo pomóc w twojej sprawie. Ponieważ stawki różnią się od jednego pożyczkodawcy do drugiego, więc możesz robić zakupy w firmie hipotecznej.

Jeśli chcesz dokonać dokładnych obliczeń, istnieje również trzeci, mniej znany sposób na złapanie niskiego oprocentowania i długoterminowe zaoszczędzenie gotówki: kup punkty hipoteczne.

Co to są punkty hipoteczne?

Składając wniosek o kredyt mieszkaniowy, będziesz mieć możliwość zakupu punktów hipotecznych. Każdy punkt kosztuje 1% kwoty pożyczki i obniża Twoje odsetki o niewielką, ułamkową kwotę.

„Punkty hipoteczne – lub punkty rabatowe – pozwalają zapłacić więcej za koszty zamknięcia w zamian za niższą stopę procentową kredytu hipotecznego – mówi Lucy Randall, dyrektor sprzedaży w firmie pożyczkodawcy hipotecznego Better.com. „Oznacza to, że będziesz mieć wyższą opłatę z góry, ale niższą miesięczną płatność przez cały okres spłaty pożyczki.

Wiele osób nazywa płatne punkty „kupowaniem niższej stawki. Dokładna kwota, o jaką punkt może obniżyć twoją stopę procentową, różni się w zależności od twojej pożyczki, pożyczkodawcy i całego rynku inwestycyjnego. Zwykle wynosi od jednej ósmej do jednej czwartej procenta, mówi Randall.

Oto przykład punktów w działaniu: Powiedzmy, że podano Ci 3,5% oprocentowanie pożyczki w wysokości 200 000 USD, ale naprawdę liczyłeś na stopę 3%. Punkty mogą ci w tym pomóc.

Według Twojego pożyczkodawcy jeden punkt jest obecnie wart 0,25. Oznacza to, że aby obniżyć kurs o 0,50, musisz kupić dwa punkty. Przy 1% kwoty Twojej pożyczki – lub 2000 USD – oznaczałoby to całkowitą sumę 4000 USD, aby zdobyć 3% stawki, o którą walczyłeś. (Oznaczałoby to również zmniejszenie miesięcznej płatności o 55 USD).

Punkty nie muszą być okrągłymi liczbami. Gdybyś chciał tylko nieznacznie obniżyć swoją stawkę, mógłbyś na przykład kupić pół punktu. W poprzednim scenariuszu oznaczałoby to stopę 3,375% – spadek o 0,125.

Nie ma żadnych sztywnych i szybkich limitów liczby punktów, które możesz kupić. Jednak według Randalla „Rzadko znajdziesz pożyczkodawcę, który pozwoli ci kupić więcej niż około czterech.

Czy punkty są tego warte?

Punkty mają niewątpliwie zalety, pomagając pożyczkobiorcom uzyskać niższą stopę procentową i zaoszczędzić na odsetkach w dłuższej perspektywie. Ale czy są odpowiednie dla każdego? Absolutnie nie.

Dla niektórych mogą być kosztownym błędem.

„Kupujący domagają się emocji, ponieważ myślą, że chcą najniższej dostępnej stawki, ale nie zawsze działa to w ich najlepszym interesie – mówi Omeed Salashoor, kierownik sprzedaży i certyfikowany specjalista ds. Planowania kredytów hipotecznych w Homebridge, firmie z siedzibą w New Jersey. Firma hipoteczna. „Kupowanie punktów jest korzystne dla kupującego, jeśli spodziewają się przebywać w domu przez dłuższy czas.

Ta ostatnia część jest kluczowa przy określaniu, czy punkty są mądrą inwestycją. Ponieważ punkty są płatne z góry, musisz upewnić się, że zostaniesz w domu wystarczająco długo, aby odzyskać koszty. Jeśli wiesz, że to twój dom na zawsze i planujesz tam mieszkać na dłuższą metę, prawdopodobnie jesteś bezpieczny. Ale jeśli jest to pierwszy dom lub spodziewasz się, że zostaniesz tam tylko przez kilka lat, wtedy robi się bardziej mętnie.

Wróćmy do naszego poprzedniego scenariusza, w którym zapłaciłeś 4000 USD, aby obniżyć stopę procentową do 3%, zmniejszając o 55 USD miesięczną płatność. Aby inwestycja była tego warta, musiałbyś zostać w domu przynajmniej do progu rentowności. W tym przypadku byłoby to prawie 73 miesiące lub nieco ponad sześć lat (4000 USD / 55 USD). Jeśli nie jesteś pewien, czy utrzymasz nieruchomość tak długo, punkty prawdopodobnie nie są najlepszym posunięciem.

„Płacenie punktów hipotecznych może zaoszczędzić pieniądze przez cały okres trwania kredytu mieszkaniowego, jeśli nie będziesz sprzedawać ani nie refinansować kredytu przez wiele lat – mówi Randall. „Zrozum jednak, że początkowa inwestycja może być znaczna.

Kolejna uwaga? Tak to wpłynie na twoją zaliczkę. Jeśli płacenie za punkty pochłonęłoby gotówkę, którą zamierzasz odłożyć, możesz pomyśleć dwa razy. Wpłacenie zaliczki w wysokości mniejszej niż 20% zwykle oznaczałoby posiadanie ubezpieczenia hipotecznego, które kosztuje około 30 do 70 USD miesięcznie.

Dlaczego istnieją punkty?

Według Jona Ingrama, starszego doradcy ds. Kredytów hipotecznych w The Yi Team Mortgage w stanie Maryland, punkty „istnieją od bardzo dawna.

Dzieje się tak, ponieważ zachęcają pożyczkobiorców do dłuższego utrzymywania swoich pożyczek – oferując potencjalnie wydłużony okres zysków dla pożyczkodawców i inwestorów na rynku kredytów hipotecznych.

„Punkty są korzystne z punktu widzenia pożyczkodawców i społeczności inwestycyjnej, ponieważ zniechęcają do seryjnego refinansowania i przedpłat – mówi Marina Walsh, wiceprezes ds. Analiz branżowych w Mortgage Bankers Association. „Ta stabilność jest tym, czego szuka społeczność inwestorów. Wiedzą, że pożyczka nie zostanie spłacona z góry, co oznacza, że ​​w tym momencie stracą inwestycję .

Chociaż pożyczkodawcy nie mają żadnej bezpośredniej gwarancji, że pożyczkobiorca z punktami utrzyma swoją pożyczkę dłużej, z pewnością jest do tego dodatkowa motywacja.

Jak ujął to Walsh, pożyczkobiorca, który płaci za punkty, „musi długo i intensywnie myśleć o refinansowaniu. Jeśli jeszcze nie odzyskali kosztów tych punktów, mogą stracić pieniądze – a ponadto są winni dodatkowe opłaty i koszty zamknięcia refinansowania.

To właśnie potencjał wydłużonych zwrotów sprawia, że ​​inwestorzy są skłonni zaakceptować niższe stopy procentowe. Pamiętaj o tym, jeśli pożyczkodawca oferuje niższą stopę procentową, i upewnij się, że punkty działają na Twoją korzyść, a nie tylko na inwestora.

„Wielu pożyczkodawców automatycznie nalicza punkty rabatowe, aby pokazać pożyczkobiorcy niższą stopę procentową – mówi Hernan Garcia, kierownik oddziału ds. Produkcji w Oakdale Mortgage. „Nie zawsze jest to właściwe postępowanie.

Punkty, ale na odwrót

Punkty nie są jedynym sposobem, w jaki możesz obracać i radzić sobie ze swoją stawką. Jeśli chcesz pójść w innym kierunku – i przyjąć wyższe oprocentowanie, pożyczkodawca może udzielić Ci czegoś, co nazywa się kredytem.

Kredyt pożyczkowy działa jak punkty – ale na odwrót – i faktycznie pomaga obniżyć koszty przy zamknięciu. W naszym poprzednim przykładzie, jeśli przyjąłeś stawkę wyższą o 0,25% (3,75% zamiast 3,5%), otrzymasz pełny punkt – czyli 2000 USD.

Kredyty mogą mieć sens, jeśli nie masz dużo oszczędności na poczet kosztów początkowych, ale wiesz, że możesz dokonać wyższej miesięcznej płatności.

„Wielu nabywców domów po raz pierwszy pozbywa się większości swoich oszczędności, aby kupić swój pierwszy dom – mówi Ingram. „Kredyty pożyczkodawcy mogą znacznie przyczynić się do obniżenia kosztów zamknięcia, które napotkają.

Kredyty nie są idealne, jeśli planujesz przebywać w domu przez dłuższy czas, ponieważ w dłuższej perspektywie wiążą się one ze znacznie wyższymi kosztami odsetek. Jeśli planujesz zostać na jakiś czas, będziesz chciał refinansować, jeśli to możliwe, aby obniżyć koszty.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy