Proces kredytowy: jak działa proces przyznawania kredytów hipotecznych

17 lutego 2021

Proces pożyczki hipotecznej jest skomplikowany. Dowiedz się, jak działa proces ubezpieczania, aby zwiększyć swoje szanse na zatwierdzenie.

CreditDonkey

Podejmuj właściwe decyzje, gdy masz zamiar wziąć kredyt hipoteczny, wiedząc, jak działa proces ubezpieczania.

Uzyskanie kredytu hipotecznego to coś więcej niż złożenie wniosku. Za kulisami toczy się skomplikowany proces. Im więcej o tym wiesz, tym większe masz szanse na akceptację. Proces rozpoczyna się wraz z wnioskiem o pożyczkę, a stamtąd przechodzi do obsługi i gwarantowania pożyczki. Tutaj przyjrzymy się dogłębnie procesowi, aby zapewnić lepsze zrozumienie.

Pierwszy krok: wniosek o pożyczkę

Wniosek o pożyczkę rozpoczyna każdy proces pożyczkowy, niezależnie od wybranego programu. Ten ważny dokument informuje pożyczkodawcę o Twoich kwalifikacjach do określonego programu. Zrozumienie informacji, które musisz podać, może przyspieszyć proces. Kilka rzeczy, które musisz wiedzieć:

  • Rodzaj pożyczki, której chcesz (aby uzyskać więcej informacji, zobacz nasz artykuł „Różne rodzaje kredytów hipotecznych)

  • Potrzebna kwota pożyczki (więcej informacji na ten temat można znaleźć w naszym artykule „Ile domu mogę sobie pozwolić?)

  • Adres nieruchomości, chyba że jeszcze nie rozpocząłeś zakupów domu

  • Dane osobowe, w tym numer ubezpieczenia społecznego, data urodzenia i adres

  • Nazwisko i adres Twojego pracodawcy; daty, w których tam pracowałeś; oraz wysokość miesięcznego dochodu brutto

  • Szczegółowy podział Twoich dochodów, w tym wszelkie premie, prowizje, czynsze lub dywidendy

  • Aktywa, w tym wszystkie rachunki czekowe lub oszczędnościowe; dyby; więzy; konta emerytalne; i posiadane nieruchomości

  • Długi, w tym cykliczne comiesięczne raportowanie zadłużenia do biur kredytowych

Ta aplikacja jest używana przez pożyczkodawcę do rozpoczęcia procesu. Nawet jeśli początkowo chcesz tylko wstępnie zatwierdzić, wniosek o pożyczkę jest początkiem. Aby uzyskać więcej informacji na temat procesu wstępnego zatwierdzenia i jego znaczenia, przeczytaj nasz artykuł „Wstępne zatwierdzenie kredytu hipotecznego.

Drugi krok: przetwarzanie pożyczki i gromadzenie informacji

Drugi etap procesu pożyczki obejmuje dział obsługi. Twój pośrednik pożyczkowy poinformuje Cię o dokumentach potrzebnych do Twojego pliku. Bez kompletnej dokumentacji Twój proces ubezpieczania może zostać opóźniony. Najczęściej potrzebne dokumenty to:

  • Wypłaty za ostatni miesiąc zatrudnienia

  • W-2 od 2 lat

  • Deklaracje podatkowe za ostatnie 2 lata (jeśli jesteś samozatrudniony lub pracujesz na zlecenie)

  • Zestawienia majątkowe z ostatnich kilku miesięcy

  • Raport kredytowy

  • Wycena (po znalezieniu nieruchomości)

Pożyczkodawca ocenia te dokumenty przed przejściem do etapu oceny ryzyka. Procesor szuka wszelkich rozbieżności w dokumentach. Zwracają uwagę na wszelkie potencjalne problemy, takie jak wysokie wskaźniki zadłużenia do dochodów lub zaległe historie kredytowe. Te problemy mogą uniemożliwić uzyskanie zatwierdzenia. Ścisła współpraca z procesorem może przyspieszyć proces zatwierdzania pożyczki.

Trzeci krok: Underwriting

CreditDonkey

Gdy podmiot przetwarzający otrzyma niezbędne dokumenty, przenosi plik do ubezpieczenia. Underwriter przegląda Twoje dokumenty zgodnie z dwoma różnymi wymaganiami:

  • Agencja rządowa lub rynek wtórny dla Twojego programu hipotecznego

  • Wytyczne pożyczkodawcy

Program pożyczki, o który się ubiegasz, określa metodę stosowaną przez subemitenta. Na przykład, w przypadku zwykłej pożyczki, gwarant musi przestrzegać wytycznych Fannie Mae lub Freddie Mac. To właśnie przedsiębiorstwa rządowe zakupią kredyt na rynku wtórnym. Jeśli Twoja pożyczka nie spełnia ich wymagań, nie kupią jej.

Niektórzy pożyczkodawcy dodają jednak więcej wymagań do wymagań Fannie Mae lub Freddie Mac. Ma to na celu ochronę przed niewypłacalnością, ponieważ bank finansuje pożyczkę. Aby dowiedzieć się więcej o dostępnych typach programów kredytowych, przeczytaj nasz artykuł „Różne rodzaje kredytów hipotecznych.

Ubezpieczyciel koncentruje się na poziomie ryzyka. Na tym najbardziej zależy kredytodawcom i inwestorom. Patrzą na takie czynniki, jak:

  • Czy masz historię opóźnionych płatności na innych kontach?

  • Czy w przeszłości ogłosiłeś upadłość?

  • Czy w swojej historii mieszkaniowej masz jakieś zajęcia z nieruchomości?

  • Czy masz doświadczenie z płatnościami za mieszkanie (kredyt hipoteczny lub czynsz)?

  • Jaką część dostępnego kredytu masz niespłaconą?

  • Czy co miesiąc płacisz więcej niż minimalna spłata zadłużenia odnawialnego?

  • Czy masz wiele zapytań dotyczących raportu kredytowego?

  • Jaki jest średni wiek twoich otwartych kont?

Każdy z tych czynników wpływa na Twoje ryzyko. Na przykład pożyczkobiorcy z historią opóźnionych płatności lub upadłości stanowią poważne ryzyko dla pożyczkodawców. Jeśli wiesz, że masz zaległe rachunki w raporcie kredytowym, potrzebujesz wyjaśnienia. Oficjalnym sposobem przedstawienia wyjaśnień jest list wyjaśniający (omówiony poniżej).

Oprócz twojego ryzyka, subemitent musi ocenić trzy czynniki ryzyka. Są to pojemność, kredyt i zabezpieczenie.

    Czy masz zdolność spłacenia pożyczki? Ubezpieczyciel sprawdza Twoje zatrudnienie, dochody i aktywa. Im stabilniejsze zatrudnienie i dochody, tym większe szanse na zatwierdzenie. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawcy lubią dwuletnią historię u tego samego pracodawcy. Twoje aktywa określają również Twoją zdolność do uzyskania kredytu. Posiadanie pieniędzy, które możesz wykorzystać, które mogą pokryć kredyt hipoteczny, jeśli stracisz pracę, jest ważne. Pożyczkodawcy sprawdzają Twoje rezerwy po odjęciu kwoty zaliczki.

Czy masz wiarygodną historię kredytową? O tym rozmawialiśmy powyżej. Underwriter bardzo dokładnie ocenia Twój raport kredytowy. Twoja historia płatności odgrywa rolę w poziomie ryzyka. Ogólnie rzecz biorąc, wzorce, które masz w historii kredytowej, powtarzają się w przyszłości. Jeśli nie masz czystej historii kredytowej, pożyczkodawca może nie chcieć ryzykować.

  • Czy istnieje odpowiednie zabezpieczenie? Zakupiona nieruchomość stanowi zabezpieczenie. Bez wyceny pożyczkodawca nie może określić wartości domu. Subemitent sprawdzi wycenę wartości, a także rodzaj i stan nieruchomości. Niektóre typy domów nie kwalifikują się do określonych produktów pożyczkowych. Na przykład pożyczki FHA mają ścisłe zasady dotyczące mieszkań, ponieważ są uważane za inwestycję o wyższym ryzyku niż domy jednorodzinne.
  • Wyjątkowe okoliczności

    Żadne dwa wnioski kredytowe nie są takie same. Czasami osoby ubiegające się o pożyczkę mają szczególne okoliczności. Nie zawsze uniemożliwiają ci uzyskanie zgody na pożyczkę. Oto przykład:

    Tom stracił pracę 2 lata temu. Jego firma została zamknięta; nie miało to nic wspólnego z wykroczeniem Toma. Z powodu utraty pracy Tom nie mógł nadążyć ze spłatami pożyczki. Stres związany z zamykaniem firmy spowodował, że Tom cierpiał również na pewne schorzenia. Z tego powodu nie mógł znaleźć innej pracy przez 12 miesięcy. W tym czasie stracił dom i prawie musiał ogłosić upadłość. Jednak od tego czasu Tom znalazł lepiej płatną pracę, odnowił swój kredyt i ma czystą historię czynszu przez ostatnie 12 miesięcy.

    Pozornie sytuacja Toma wygląda bardzo ryzykownie. Widzisz jego historię płatności i zakładasz, że wiąże się z dużym ryzykiem. Jednak posiadając odpowiedni list wyjaśniający, Tom mógł przedstawić szczegóły sytuacji. W liście podpisanym i datowanym przez Toma omawia okoliczności. Wraz z listem Tomek przedstawia dowód utraty pracy, spadku dochodów i schorzeń. Właściciel mieszkania przedstawia również dowód swojej aktualnej historii czynszów oraz rekomendację. Ubezpieczyciele biorą pod uwagę wszystkie te szczegóły podczas gwarantowania swoich akt.

    Rodzaje zatwierdzeń

    Przejście przez proces ubezpieczania to tylko połowa sukcesu. Nadal musisz rozumieć rodzaj otrzymanej zgody. Bardzo niewielu pożyczkobiorców otrzymuje wyraźną zgodę i przechodzi od razu do zamknięcia. Zamiast tego otrzymują zgodę, która wymaga spełnienia określonych warunków. Oto różne terminy, które możesz usłyszeć:

      Wyczyść, aby zamknąć. To są „złote słowa w ubezpieczeniach. Kiedy słyszysz ten termin, oznacza to, że możesz zaplanować zamknięcie. Nie ma już żadnych niespłaconych warunków Twojej pożyczki. Gwarant umieszcza w aktach swoją pieczęć zatwierdzenia.

    Zatwierdzony z warunkami. To jest bardziej powszechna aprobata. Otrzymujesz tego typu zezwolenie, gdy subemitent przejrzy twoje akta i zażąda dodatkowych informacji. Kilka przykładów obejmuje duże depozyty w zestawieniach aktywów lub kolekcje w raporcie kredytowym. Wszystko, co przyciąga uwagę ubezpieczyciela jako ryzykowne, prawdopodobnie spowoduje potrzebę uzyskania większej ilości informacji. Nie martw się, jeśli słyszysz, że Twoja pożyczka jest „zatwierdzona na warunkach. Oznacza to tylko, że proces potrwa trochę dłużej. Im szybciej podasz niezbędne informacje, tym szybciej możesz uzyskać „jasne zamknięcie.

  • Odmowa. Ten termin jest oczywisty. Jeśli Twoja pożyczka zostanie całkowicie odrzucona, być może będziesz musiał wrócić do deski kreślarskiej. Twój kredyt może wymagać ulepszenia; długi spadły; lub bardziej stabilne zatrudnienie. Twój urzędnik ds. Pożyczki prawdopodobnie poda Ci powód odmowy. Daje ci to szansę popracowania nad tym w celu przyszłego zatwierdzenia.
  • Podsumowanie

    Rozumiemy, że proces pożyczkowy może wydawać się przytłaczający. Pomocne może być rozbicie go na etapy. Skoncentruj się na swoim wniosku kredytowym i zapewnij korzystne warunki. Przygotowanie się z wyprzedzeniem na ten proces bardzo pomaga. W naszym artykule „Jak kupić pierwszy dom pomożemy Ci zrozumieć, jak najlepiej przygotować się do zatwierdzenia kredytu.

    Nie spiesz się, ubiegając się o pożyczkę. Upewnij się, że wiesz, w co się pakujesz i że możesz sobie pozwolić na pożyczkę. Ostatnim etapem procesu jest zamknięcie – wtedy pożyczka i dom stają się Twoimi własnymi. Im bardziej przygotujesz się wcześniej, tym lepiej będziesz.

    We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy