Wprowadzenie do pożyczek HECM

Category: Linii Kredytowej
17 lutego 2021

We wrześniu firma RiskSpan ogłosiła dodanie do platformy Edge zestawu danych Ginnie Mae o kredytach hipotecznych z konwersją kapitału pod zastaw domu („HECM). Zbiór danych zawiera ponad 330 000 pożyczek HECM z datami udzielenia od 2000 do 2018 i okresami sprawozdawczymi od sierpnia 2013 do października 2018.

Ten wpis zawiera podstawowe informacje o pożyczkach HECM, zabezpieczanych przez nie zabezpieczeniach papierów wartościowych HMBS oraz strukturze nowego zbioru danych.

Co to jest HECM?

HECM to ubezpieczone przez FHA odwrotne kredyty hipoteczne, które zapewniają osobom w wieku 62 lat i starszym płatności gotówkowe lub linię kredytową w zamian za kapitał własny w ich domach. Pożyczkobiorcy nie są zobowiązani do dokonywania płatności na saldach HECM, dopóki dom nie przestanie być ich głównym miejscem zamieszkania. W przeciwieństwie do tradycyjnych kredytów hipotecznych, które amortyzują się w miarę upływu czasu, salda odwróconych kredytów hipotecznych zwykle rosną w czasie, gdy do kredytu dodawane są narosłe odsetki. Federal Housing Administration (FHA) ubezpiecza pożyczkodawców HECM na wypadek niewykonania zobowiązania i utraty, aw zamian otrzymuje składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

Ponieważ pożyczkobiorcy nie dokonują spłat kapitału i odsetek, pojęcie niewypłacalności HECM różni się od koncepcji tradycyjnych kredytów hipotecznych typu forward. Niespłacalność HECM najczęściej występuje, gdy pożyczkobiorcy nie są na bieżąco z płatnościami podatku od nieruchomości i składkami ubezpieczeniowymi lub w inny sposób zagrażają zastawowi pożyczkodawcy na nieruchomości.

Początkowe współczynniki kredytu do wartości (LTV) dla HECM średnio od 60% do 70%, aby umożliwić wzrost salda w czasie (biorąc pod uwagę wiek kredytobiorcy i stopę procentową). Liczba kredytobiorców jest prawdopodobnie ważniejszym czynnikiem przy prognozowaniu wyników HECM niż przy prognozowaniu wyników tradycyjnych kredytów hipotecznych. Ponieważ odwrotne kredyty hipoteczne nie stają się wymagalne, dopókiwszyscypożyczkobiorcy nie opuszczą nieruchomości, odwrócone kredyty hipoteczne z wieloma pożyczkobiorcami mają zazwyczaj dłuższe okresy obowiązywania – i w konsekwencji wiążą się z wyższym ryzykiem wzrostu poza punkt, w którym saldo i narosłe odsetki są wspierane przez wartość nieruchomości bazowej .

Podobnie jak w przypadku tradycyjnych kredytów hipotecznych, stopy procentowe HECM mogą być stałe lub regulowane. HECM o stałym oprocentowaniu wypłaca pojedynczą, początkową zaliczkę, podczas gdy HECM o regulowanym oprocentowaniu łączą linię kredytową lub miesięczną zaliczkę z początkową zaliczką. Rysunek 1 (poniżej), który został skonstruowany na podstawie danych z nowo dostępnego zbioru danych, ilustruje stały wzrost udziału kredytów ARM od 2013 roku.

Jednym z rezultatów netto tego trendu jest mniej jednorazowych wypłat ryczałtowych i więcej rozkładów linii kredytowej (LOC) w czasie. Lokalne instytucje kredytowe zapewniają pożyczkobiorcom dostęp do źródła funduszy, z którego mogą korzystać w razie potrzeby. Podczas gdy LOC stanowią (jak dotąd) najpowszechniejszy rodzaj HECM, dwa inne rodzaje pożyczek – „termin i „dzierżawa – również zajmują krajobraz HECM.

Pożyczki „terminowe zapewniają miesięczne spłaty przez określony czas. Kredyty „tytułu własności zapewnić miesięczne płatności, dopóki życie kredytobiorcy w domu, jaknagłówne miejsce zamieszkania. Pożyczkodawca otrzymuje kapitał, odsetki i ewentualnie część wzrostu wartości domu po wygaśnięciu ustalonego terminu (w przypadku pożyczek terminowych) lub po śmierci lub wyprowadzce pożyczkobiorcy (w przypadku każdego rodzaju pożyczki).

Dominację typu pożyczki LOC w stosunku do HECM związanych z terminem i okresem trwania umowy przedstawia poniższy rysunek 2.

Fannie Mae tradycyjnie funkcjonowała jako główny inwestor w odwracalnych kredytach hipotecznych przez 25 lat istnienia tych pożyczek. Jednak od 2009 roku Fannie Mae znacznie ograniczyła swój portfel odwróconych kredytów hipotecznych, pozostawiając większość odwróconych kredytów hipotecznych przejęty przez rynek Ginnie Mae HMBS.

Co to jest HMBS?

Pożyczki HECM są łączone w papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie HECM (HMBS) w ramach programu Ginnie Mae II MBS. HMBS składa się z puli udziałów w pożyczkach HECM. Udział w pożyczce HECM to proporcjonalny udział pożyczki sekurytyzowanej w HMBS. Jak wyjaśniono powyżej, wiele pożyczek HECM ma strukturę linii kredytowej, która umożliwia pożyczkobiorcom korzystanie z ich linii w razie potrzeby. Kiedy dochodzi do takich ciągów, zaciągnięte pożyczki stają się mniejszą proporcjonalną częścią pożyczki, a saldo udziału nie ulega zmianie.

Udziały w HMBS mają obowiązkową klauzulę odkupu, która wymaga od pożyczkodawcy odkupienia wszystkich udziałów pożyczki HECM, gdy LTV osiągnie 98%. W przypadku pożyczek HECM LTV oblicza się jako odsetek aktualnego salda HECM w stosunku do maksymalnej kwoty roszczenia.

W czerwcu 2018 r. Niezapłacone saldo udziału wyniosło około 56,18 miliardów USD przy 11.380.452 aktywnych udziałach. Rysunki 3 i 4 poniżej przedstawiają tendencje w zakresie struktury uczestnictwa (według liczby uczestników i UPB) w czasie. Odzwierciedlają one przejście w kierunku linii kredytowych ARM (i odejście od wypłat ryczałtowych o stałym oprocentowaniu), jak pokazano na rysunkach 1 i 2.

Zbiór danych HMBS

Ginnie Mae udostępnia dwa miesięczne pliki pożyczek związane z HECM, które stanowią zabezpieczenie jej oferty HMBS. Jeden z tych plików zawiera kredyty o stałym irocznymoprocentowaniu dostosowawczym, a drugi zawiera pożyczki zmiesięcznąstopą korygującą. Ponieważ poszczególne udziały w papierach wartościowych są rozłożone na kilka różnych pul (często z kilkoma wartościami kolumn powtarzającymi się dla jednej pożyczki) praca z tym zestawem danych może być trudna.

Przykład rozłożenia jednej pożyczki na wiele udziałów w papierach wartościowych przedstawiono w poniższej tabeli. Należy pamiętać, że dla pojedynczego identyfikatora pożyczki aktualne kolumny UPB i Maksymalna kwota roszczenia są powtarzane dla każdego udziału.

Identyfikator pożyczki Aktualny HECM UPB Maksymalna kwota roszczenia Udział UPB
1000033608 260 784,73 365.000,00 860,70
1000033608 260 784,73 365.000,00 321,87
1000033608 260 784,73 365.000,00 12 079,98
1000033608 260 784,73 365.000,00 483,81

Najważniejsze czynniki ryzyka związane z HECM dotyczą śmiertelności i mobilności pożyczkobiorców (tj. Pozostawania pożyczkobiorców w ich domach do czasu, gdy rosnące saldo kredytu hipotecznego przekroczy wartość nieruchomości). Pożyczkobiorcy częściej wyprowadzają się z domu ze względów zdrowotnych w miarę starzenia się, ale prawdopodobieństwo wyprowadzki z innych powodów jest mniejsze. Posiadanie więcej niż jednego pożyczkobiorcy wydłuża okres ważności HECM, ponieważ pożyczka staje się wymagalna dopiero po opuszczeniu nieruchomości przez ostatniego żyjącego pożyczkobiorcę. W ostatnim okresie sprawozdawczym około 43% łącznego salda HMBS było związanych z HECM z więcej niż jednym kredytobiorcą.

Aby obliczyć szybkość przedpłaty HECM, patrzymy na kody salda zerowego podane w zbiorze danych, aby wykluczyć pożyczki, które osiągnęły 98% LTV z bilansu otwarcia. (Jak wspomniano wcześniej, pożyczki muszą być kupowane z HMBS po osiągnięciu tego progu). Ponieważ odsetki w pożyczkach HECM są odraczane, są one dodawane do bilansu otwarcia.

Obliczamy całkowite przedpłaty i uzyskujemy pojedynczą miesięczną śmiertelność w celu obliczenia CPR. Rysunek 5 poniżej przedstawia miesięczną RKO według rocznika w ciągu ostatnich pięciu lat.

Ponieważ śmiertelność i mobilność kredytobiorców zwykle pozostają stabilne w czasie, szybkość przedpłat HECM wykazuje mniejszą zmienność niż tradycyjne kredyty hipoteczne. Ważnym aspektem oceny CPR jest przyjrzenie się saldzie zaległych udziałów w odniesieniu do wieku kredytobiorcy. Rysunek 6 zawiera mapę cieplną przedstawiającą wiek pożyczkobiorcy względem celu HECM dla ostatniego okresu sprawozdawczego (lipiec 2018 r.).

Ponieważ większość pożyczkobiorców HECM ma mniej niż 80 lat, przedpłaty prawdopodobnie wzrosną wraz ze starzeniem się tej kohorty i większym prawdopodobieństwem wyprowadzki lub śmierci.

Rysunek 7 poniżej przedstawia pięciu największych inicjatorów HMBS według stanu na lipiec 2018 r. Jak wspomniano powyżej, linie kredytowe (LOC) są najpopularniejszym rodzajem HECM, a na drugim miejscu znajduje się ryczałt jednorazowej wypłaty.

Bądź na bieżąco z przyszłymi wpisami na blogu, w których będziemy używać platformy Edge do zbierania dodatkowych informacji z tego nowo dostępnego i bardzo interesującego zbioru danych. Aby uzyskać informacje na temat korzystania z platformy Edge do przeprowadzania własnych analiz tego lub innego zbioru danych, skontaktuj się z nami.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy